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Nella prassi notarile siamo soliti distinguere due tipi di atti immobiliari: gli acquisti da privati (generalmente soggetti ad imposta di registro) e gli acquisti da costruttore (generalmente soggetti ad I.V.A.). Occupiamoci per il momento di quest'ultimo tipo di atti.
Informazioni generali sugli acquisti da costruttore
Atti cumulativi. Preliminarmente, chiariamo che a volte i costruttori, anche per consentire risparmi di spesa agli acquirenti, chiedono di poter stipulare atti cc.dd. cumulativi. Atti cioè in cui partecipi, oltre al venditore, non un solo acquirente, ma più acquirenti contemporaneamente. Nonostante l'atto sia stipulato alla presenza di tutti gli acquirenti, curiamo che le relative copie contengano i soli dati ed allegati di interesse di ciascun rispettivo acquirente. E questo sia per motivi connessi alla riservatezza (ricordiamo peraltro che gli atti notarili sono pubblici e chiunque può chiedere ed ottenere copia del vostro atto, qualora ne fornisca gli estremi) che per esigenze di risparmio (meno carta da stampare) e di immediatezza di comprensione dell'atto stesso. Naturalmente sarà in facoltà di ciascun Cliente chiedere, preventivamente rispetto alla data fissata per la stipula, di poter stipulare da solo, assumendo a proprio carico l'aumento, per la verità non considerevole, dei costi dell'atto.
Di seguito è riportato in sintesi il significato di alcune tra le pattuizioni che ricorrono con più frequenza negli atti di acquisto da costruttore.
L'accollo. Quasi sempre il costruttore, per poter edificare, ricorre a prestiti bancari. Le Banche, al fine di concedere il credito, pretendono una garanzia ipotecaria, che viene rilasciata sul terreno oggetto dell'intervento. Una volta venuta ad esistenza l'edificio, l'ipoteca si estende automaticamente a quest'ultimo, indistintamente. Si parla in questo caso di ipoteca non frazionata. Per poter procedere alle vendite l'ipoteca, insieme al mutuo, si ripartisce in quote, si fraziona: per effetto del frazionamento, ciascuna porzione immobiliare risponde per una quota del mutuo di un originario maggior importo e per una quota della relativa ipoteca, in genere iscritta per una cifra doppia a quella del mutuo. A seconda degli accordi presi con il costruttore in fase preliminare, l'acquirente può decidere di accollarsi la quota del mutuo frazionata. In questo caso il relativo importo è detratto dal prezzo dovuto per l'acquisto e regolato con la Banca una volta che essa avrà volturato il mutuo all'acquirente. Naturalmente la quota di ipoteca frazionata continua ad assistere la quota di mutuo frazionata. Ai fini dell'accollo non è necessario un ulteriore atto rispetto a quello di trasferimento: l'accollo è una clausola dell'atto e non comporta maggiorazioni di costo (diverso invece il caso dell'acquirente che contragga un nuovo mutuo per estinguere il precedente o comunque per pagare il saldo al venditore).
A volte il venditore può chiedere che l'acquirente si impegni a procurare la propria liberazione da parte della Banca mutuante. Non è una richiesta assurda: se l'acquirente, anziché pagare tutto entro la data dell'atto, preferisce accollarsi il mutuo, ciò non deve andare a scapito del venditore, il quale, se non fosse liberato, continuerebbe a figurare nella centrale rischi. Per cautelarsi da un'eventuale rifiuto di liberazione da parte della banca, può essere consigliabile recarsi in banca preventivamente rispetto all'atto e dimostrare la propria capacità reddituale al fine di farsi dare un consenso preliminare alla librazione. Si tenga comunque presente che, in difetto, l'acquirente accollante potrebbe pur sempre estinguere il vecchio mutuo ricorrendo ad un nuovo mutuo oppure procedendo con una surroga (v. appresso).
Qualora poi le condizioni economiche del mutuo del costruttore risultassero nel tempo poco vantaggiose, questi potrà sempre in un secondo momento estinguere tale mutuo, se del caso ricorrendo ad un nuovo prestito anche nella forma della surroga (la quale altro non è che un mutuo, la cui particolarità consiste nel fatto che la nuova banca si sostituisce alla vecchia nell'ipoteca, senza dover sostenere - e quindi far sostenere al cliente - i relativi costi).
Il pagamento del prezzo. Si ricorda che, salvo diversi accordi presi con il venditore, i mezzi di pagamento del saldo usualmente accettati si riducono al solo assegno circolare. Il bonifico può essere idoneo solamente se di tipo BIR (c.d. bonifico urgente) e sempreché l'esecuzione avvenga in tempo utile per consentire al venditore la verifica dell'avvenuto accredito sul proprio conto. Questa prassi è giustificata dal fatto che con la sottoscrizione dell'atto il venditore perde la proprietà. E' giusto quindi che abbia evidenza di avere incassato integralmente il corrispettivo. Nel caso di acquisto di box o posto auto per il quale si voglia detrarre la quota del costo di costruzione, una deroga dovrà essere valutata direttamente tra le parti (il bonifico c.d. parlante usato per i pagamenti prodromici alla detrazione non è un BIR e quindi non consente al venditore di avere contezza dell'accredito lo stesso giorno dell'atto).
Il mandato alla modifica del regolamento di condominio. E' questa una pattuizione usuale nelle vendite da costruttore. Quasi sempre le porzioni oggetto di vendita fanno parte di un edificio più ampio. Molto spesso molto ampio: composto quindi di numerose unità immobiliari. Per procedere alla vendita di tutte le unità è necessario del tempo; a volte anni. Il costruttore quindi si preoccupa di eventuali problemi che possano insorgere nell'intervallo temporale che intercorre fra la prima e l'ultima vendita, problemi che devono essere risolti modificando lo stato di fatto dell'edificio o il testo del regolamento (es.: errori nelle tabelle millesimali, necessità di apporre canne fumarie complementari o canalizzazioni ulteriori). Il tutto per esigenze di miglior commercializzazione delle unità ancora invendute o anche per l'ottenimento del certificato di agibilità. Anche a seguito della riforma della normativa sul condominio, può capitare che per compiere dette modifiche si renda necessaria l'unanimità dei consensi. Requisito tanto difficile da soddisfare quante più alienazioni siano compiute: pensate a qualche decina di persone che debbano tornare dal Notaio nello stesso luogo ed ora per sottoscrivere le necessarie modifiche... Impensabile. Il mandato dunque serve al costruttore per non avere intralci nel completamento delle vendite. Allo stesso tempo, però, il costruttore, nel perseguire il proprio interesse ponendo in essere le necessarie modifiche, quasi sempre persegue anche l'interesse di coloro che hanno già acquistato.
L'agibilità. A norma
del Testo Unico sull'edilizia di cui al D.P.R. 380/2001 (art.25) il
Comune deve rilasciare il certificato di agibilità entro il termine, a
seconda dei casi, di 30 giorni o di 60 giorni dalla richiesta. In caso
contrario, l'agibilità si intende attestata per silenzio-assenso (comma
4), sempreché il Comune non abbia nelle more rigettato la domanda o fatto richiesta di integrazione della documentazione. Nel vostro atto, quindi, a seconda dei casi, potrà accadere che l'agibilità sia attestata dal Comune o che sia attestata dal venditore (che garantisce l'avvenuto formarsi dell'agibilità per silenzio-assenso o che si impegna a procurare l'agibilità, anche per silenzio-assenso, qualora non fossero decorsi i relativi termini, in entrambi i casi dichiarando che l'edificio ha tutti i requisiti per essere abitabile).
Le detrazioni per box e posti auto. La legge prevede la possibilità di detrarre dal reddito IRPEF una quota del costo di costruzione di box o di posti auto pertinenziali. Consigliamo al riguardo la consultazione di un Consulente fiscale e della Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n.38/E dell'8 febbraio 2008 anche per i relativi limiti. Qui ci limitiamo a ricordare che per beneficiare della detrazione occorre: che i pagamenti siano effettuati con uno speciale bonifico (c.d. parlante) (non sono idonee altre forme, come gli assegni, nemmeno se circolari), che può anche essere precedente al momento in cui acquista la proprietà, ma solo a patto di avere un contratto preliminare registrato.
L'IVA. L'acquisto da un costruttore è un acquisto quasi sempre soggetto ad I.V.A.. Ne consegue che le aliquote di riferimento sono generalmente del 4% in caso di richiesata dei benefici c.d. prima casa e del 10% nel caso contrario. Tali aliquote sono calcolate sul prezzo e non sul valore catastale (diversamente da quanto accade nelle vendite tra privati). Inoltre, l'aliquota agevolata del 4% spetta per una sola pertinenza per ciascuna categoria C/2 (soffitta, cantina, deposito, magazzino), C/6 (posto auto, box auto) o C/7 (tettoia). Ciò vuol dire che in caso di acquisto, unitamente all'appartamento abitativo, di più di una pertinenza per ciascun tipo (es.: un posto auto ed un box), una sarà agevolata e l'altra sarà soggetta all'aliquota ordinaria.
Il credito d'imposta. Nel caso di richiesta dei benefici prima casa, di successiva alienazione di quanto acquistato e di riacquisto agevolato entro un anno (devono concorre tutte le predette condizioni), lo Stato riconosce un credito fiscale pari all'imposta pagata sul primo acquisto. Poiché condizione per usufruire del bonus è poter dimostrare l'ammontare dell'imposta pagata e poiché la fattura è l'unico documento idoneo allo scopo, è cruciale conservare questo documento fiscale in un luogo sicuro. Le società venditrici, come tutti gli imprenditori iscritti nel Registro delle Imprese, possono disfarsi delle scritture contabili (tra cui le fatture) dopo dieci anni. Quindi, in tal caso se avete perso la vostra fattura avete perso il bonus! Ricordate inoltre che se già vi trovate nella situazione di aver venduto, occorre riacquistare entro l'anno. Per riacquisto si intende l'acquisto immediato di una casa di abitazione; allo scopo di interrompere il termine di decadenza annuale per il riacquisto non è quindi sufficiente un preliminare, a nulla valendo che esso sia registrato.
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